신탁공매절차 권리분석, 인수, 경매, 공매 온비드 장단

일반적으로 신탁 공매는 인수주의를 택하고 있어 현재 거주하거나, 또는 사업하고 있는 임차인의 보증금액을 인수 유/무에 따라 수익성 분석이 달라지기 때문에 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.

 

공매재산의 종류

공매 재산의 종류에는 여러 가지가 있습니다. 대표적으로 압류재산에 다른 공매가 있습니다. 국세, 지방세 등 각종 세금을 체납함으로써 압류 후 한국자산관리공사에 의해 공개매각하는 것을 의미합니다.

 

두 번째는 수탁재산으로 금융기관이나 기업이 한국자산공사를 통해 공개매각하는 것으로 비업무용 부동산, 비사업용 토지를 양도세 비과세 또는 중과세를 피하기 위해 매각하는 부동산을 의미합니다.

 

국유재산 국가 소유 재산 중공공용 재산, 기업용, 보존용 재산을 제외한 모든 재산을 의미하며, 매매 혹은 임대로 공개매각하고 있습니다.

 

 

경/공매와 신탁 공매의 차이점

경/공매(소멸주의): 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸한다.

신탁 공매(인수주의):일반 매매와 유사한 형태로 인수를 기본 전제로 한다.

 

말소기준권리란?

매수인이 대금 납부를 하면 말소기준 등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 뜻하며, 대표적으로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매 기입등기 등의 6가지 권리 중에 가장 빠른 권리

 

신탁공매절차

신탁의 구조는 위탁자(고객)가 수탁자(신탁회사)에게 부동산을 위탁함으로써 이루어지며, 크게 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁으로 나뉩니다.

그중 공매에 자주 나오는 경우에 대해 알아보겠습니다. 부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 뒤 수익권 증서를 교부받아 이를 토대로 대출을 받는 것을 목적으로 합니다.

 

그러나, 위탁자가 지불능력이 되지 않거나 이자를 제때 내지 모살 경우 신탁공매로 처분하게 되는데 이때 수탁자가 부동산을 처분하게 될 경우 수익자에게 우선 지급하게 됩니다.

 

 

1. 홈페이지에서 공매 물건을 검색하거나 일간신문에서 물건을 확인합니다.

2. 물건의 주소와 용도, 대지 지분 면적, 공매 진행 일자와 시간, 에정 가격, 제출할 서류 등과 유의사항을 잘 확인합니다.

3. 물건에 관련해서 공부 서류르 발급받아 권리관계나 제한사항 등 위법사실을 분석해야 합니다.

4. 그리고는 현장을 직접 답사해서 공부 서류로 확인할 수 없는 내용을 확인해야 합니다.

5. 마지막으로  공매 현장에 방문하거나 온비드를 통해 공매에 참여하면 됩니다.

 

신탁부동산 공매

일반적으로 부동산을 매수할 때 근저당을 설정하면 되는데 왜 신탁회사에 맡기고 우선수익권자를 지정함으로써 대출을 받는 걸까요?

실제로 부동산에 근저당권을 잡는 것은 유사합니다만, 위탁자 입장에서는 더 많은 대출을 받기 위해 신탁회사에 소유권을 넘기는 편입니다. 수익자 입장에서는 수탁자에게 믿고 맡김으로써 예상치 못한 피해를 막을 수 있습니다.

예를 들면 다가구나 오피스텔 경우 기본적으로 최우선변제금(방 빼기)을공제 후 공제된 금액의 일부를 대출해주고 있습니다.

그러나, 신탁 대출을 받게 되면 소유권 자체를 넘기게 되므로 방 빼기를 공제하지 않고 대출이 가능합니다.

신탁을 믿고 대출을 해주는 것입니다. 그럼 왜 이렇게 대출을 많이 해주면 임차인이 들어올 경우 최우선변제금은 어떻게 될까요? 신탁대출이 있는 부동산에 임차인으로 들어갈 경우 소유권이 신탁회사에 있으므로 신탁회사에 동의를 얻은 후 계약을 해야 합니다.

신탁회사에 동의를 얻을 때 보증금을 받게 되면 그 보증금은 원금을 상환하는데 쓰이고 있으므로 은행입장에서도 안전하게 대출이 가능합니다.

 

 

신탁 공매 권리분석

신탁회사의 공고문의 확인, 인수할 권리에 대한 내용을 확인

등기부등본 확인, 권리가 기재된 임차인 여부

건축물대장 확인, 불법 건축을 관련 사항 확인

토지 대장 확인, 토지상 일부가 공매로 진행되는 것인지, 전체가 진행되는 것인지 확인

신탁원부 확인, 신탁원부를 통한 대출금액 및 수탁자(신탁회사) 간에 기본계약 사항 및 특약사항 확인

 

신탁공매는 기본적으로 인수주의를 택하고 있으나, 여러 가지 서류나 수탁자(신탁회사)나 우선 수익자(은행)에게 유선으로 통화하여 인수할 부분이 어느 정도인지 확인하는 것이 중요

 

신탁공매 주의사항

위탁자 (소유자)가 신탁으로 소유권 이전 후, 임대차 게약을 맺을 경우, 수탁사(신탁회사)와 우선수익자(대출은행)에 게약사항을 고지해야 합니다.

그렇지 않고, 위탁자(소유자)가 임의적으로 임대차 계약을 할 경우 정당한 임대차 계약이 아닙니다.(신탁원부참고)

 

소유권이전

1. 입찰일 및 소유권이전등기일을 기준으로 공매물건을 존재하는 모든 사실적. 법률적 하자 및 소유권을 제한하는 일체의 사항은 매수자 책임으로 정리합니다.

2. 공매물건에 관하여 매매게약이 체결된 이후에도, 잔금이 지급되기 전가지 위탁자(또는 채무자)가 우선수익자에 대한 채무를 변제하거나 위탁자에게 [기업구조조정 촉진법]에 따른 채무유예결정(워크아웃개시)이 있거나 공매물건에 관한 처분금지가처분결정이 있는 경우 및 기타 매매완결에 장애가 될 수 있는 사유(분쟁의 소지를 없애기 위하여 부연하면, 잔금 지급일 전에 신탁부동산에 관한 처분 중지 또는 금지를 구하는 취지의 가처분신청이 제기되고 잔금 지급일까지 이 신청에 대한 법원의 결정이 없는 경우 및 매매완결에 장애가 될지 여부가 불분명한 경우를 포함함)가 발생한 경우 매도인은 매수인이 기지 급한 매매대금(이자금을 제외한다)의 반환 이외에 매수인에게 별도의 손해배상 또는 비용의 지급 없이 매매게약을 해제할 수 있습니다.

3. 매매게약 체결에 따른 소유권이전 등기비용과 책임은 매수자가 부담합니다.

4. 토지거래게약허가대상 등 소유권이전과 관련한 사항은 매수자가 확인하여야 합니다.

5. 매수자는 공매물건의 현상 그대로를 인수하며, 공매물건과 관련한 기존 이해관계자들의 정리는 매수자 책임으로 합니다.

6. 공매물건에 존재하는 임차인에 대해서는 매수자가 임대차계약을 면책적 승계하여야 합니다.

7. 공매목적물에 대한 명도는 매수자의 책임과 비용으로 처리합니다.

8. 공매목적물로 표시되지 않은 물건(건물, 공작물 등 일체)과 제삼자가 시설한 지상물건 등이 있을 때에는 그에 대한 법률관계의 정리, 명도, 철거, 수거, 인도에 대한 책임 및 비용은 매수자가 부담합니다.

 

공매의 장점

공매는 경매와는 달리 한꺼번에 잔금을 치르지 않고 재산의 종류에 다라 차이는 있지만 할부로 낼 수도 있고, 잔금 전에 다른 사람에게 되팔 수도 있습니다.

이러한 이유로 돈이 없어도 이용할수 있는 기회가 되기도 합니다.

 

공매의 단점

공매는 재산의 종류에 따라 잔금을 내는 방법이나 잔금 전에 매도할 수 있는지? 그리고 잔금 전에 사용이 가능한지? 가 다르기 때문에 이들의 차이점을 알아야 낭패보는 일이 없습니다.

한가지 예로 김씨는 공매로 상가를 샀는데 잔금을 치를 때 문제가 발생하게 됩니다.

기씨는 상가를  할부로 낼수 있다고 알고 있다가, 할부가 아닌 일시불로 지급해야 하는 것을 알게 되어 능력이 부족한 김씨는 보증금만 날려야 했습니다.

 

 

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