고시원 고시텔 원룸텔 리빙텔 좋은 매물 찾는 방법

고시원 매물 찾는방법

금액 보증금3천만원~6천만원 / 권리금 무권리 또는 500만원~3천만원 / 총금액 1억

시설 노후회 된곳을 찾아서 무권리 또는 약간의 권리금을 내고 전체 리모델링 진행 하는게 좋음

예를 들어 방 40개 공실 20개 무권리 또는 500~1000만원 권리금을 내고 들어가서 전체 리모델링 하는게 좋음

 

방30~40개 ?

방18개          / 보증금 1,400만원             / 권리금   500~1000만원      / 월세 150만원?

방25개          / 보증금 2,000~3,000만원    / 권리금 3000~4000만원       / 월세 ?

방40개이상    / 보증금 1억~1억5천          / 권리금  1억~1억5천            / 월세 700만원?

 

소방필증 스프링클러 소방시설 & 시설물 확인

1. 시설이 좋지만 공실이 많아서 싸게 나온 물건

2. 시설은 안 좋지만 공실이 적어서 적정가에 나온 물건

3. 시설이 좋으면서 공실도 적은 적정가에 나온 물건

 

임대료 월세와 수익률 비교

월세500만원 / 매출이1500이상 = 총매출의 월세가 1/3 이하여야 들어가도 된다. (적정한 임대료 계산방법)

방이 40개일 경우 = 40만원*40개 = 1600만원 일경우 월세가 600만원 이라면 들어가면 안되는 고시원이다.

방당 15만원+기타6~7만원 = 22만원(방당 드는비용) 

 

미니룸 / 잠만자는곳 (샤워실과 화장실이 없는 구조 공용사용)

샤워룸 / 방안에 샤워실만 있고 화장실은 없는 구조 (화장실은 공용으로 사용)

원  룸 / 방안에 샤워실과 화장실이 포함되어 있는구조

가능하면 원룸 형태의 고시원을 인수하는게 좋고 안된다면 미니여도 방크기가 가로,세로 2미터 정도 되는 고시원을 찾아야 됩니다.

 

주위 상권 수요자 파악하기

고시원 주변 상황을 먼저 확인해야 됩니다. 대학교가 있는지 먹자 상권이 형성되어 있는지 큰 회사 또는 물류센터 등 고시원에서 생활할 만한 수요층이 있는지 체크해야 됩니다.

 

총매입가에 비해 현재도 수익성이 좋다는 물건

예를 들어 1억 투자에 현재 수익이 400 이상 수익 나온다는 물건은 그냥 의심부터 하세요 임장 바꿔서 누가 1억에 400 이상 수익 나오는데 1억에 던지고 나가겠습니까? 만약 현재는 공실이 있어서 수익이 200 나오는데 방만 채우면 400은 나와요!라고 한다면 주변 방값이나 입지 등 체크해보고 덤벼 볼만은 합니다.

 

기존 고시원 원장님이 어떤 서비스를(음식)을 제공했는지 체크해야 합니다.

밥, 김치, 라면, 커피 ................../

청결(청소)

 

주변 방값보다 비싸게 받는다는 고시원

주변 방값은 월 40만 원인데 옆 고시원보다 시설도 후져.. 엘리베이터도 없어.. 층도 높아 등등등 대체적으로 좋은 조건이 없는데도 내가 매물로 본 고시원은 방값이 42만 원~45만 원 부른다면 의심해봐야 합니다.

부동산이 속이는 건지 원장이 속이는 건지 아니면 말을 맞췄을 수도 있습니다.

비슷한 조건이라면 방에 개별 에어컨이 있다던지... 방이 타 고시원에 비해 월등히 크다던지... 그렇다면 3~5만 원 정도야 더 받을 수 있다고 봅니다. "그리고 2인실이 몇 개고 방값이 얼마다" 아무 의미 없는 팔고자 하는 사람이나 부동산 측의 평균 방값 올리기 위한 꼼수 일 뿐입니다.

 

장기 입실자가 많은 고시원이 좋다.

고시원 사업 장기 입실자가 많은 곳이 안정적인 수익을 내는데 큰 몫을 합니다.

 

외창 비율이 높은 고시원이 좋다.

최근 새로 신설되는 고시원 같은 경우 법이 변경되기도 했고 누구나 환기가 되는 외창을 선호합니다. 

가끔 싼 거만 고집하는 입실자 분도 계시겠지만 대부분은 외창 방은 선호한다는 건 확실합니다. 고시원을 선택할 땐 외창 비율이 50% 넘는 걸 찾도록 합시다.

 

죽은 상권 피하기

다년간 고시원을 운영해보신 원장님이나 중개를 오랫동안 해온 이들의 입에서 거긴 상권 죽었어요 라고 말하는 지역은 피하는 게 좋습니다. 드문 케이스로 그런 곳에서도 꿋꿋이 운영 잘하는 분도 계시지만 흔치 않습니다.

대부분 저런 경우는 임대조건도 나쁘지 않고 고시원 방 개수나 구성도 좋고 시설도 좋지만 살아있는 상권의 고시원보다 권리금 자체가 낮게 매물로 나오는 경우가 많습니다. 타 지역에 비해 매물 수량도 많습니다.

 

옥상 이용 가능 (세탁기, 건조기 있어야 됨)

방 안에서 빨래를 말릴 수 없기 때문에 건조기는 꼭 있어야 되고 옥상까지 올라가서 빨래를 말릴수 있어야 됩니다.

 

계약 시 주의사항 (특약넣기)

잔금일에 공실의 개수가 차이 날 경우 방 1개당 1개월치의 방값을 양도인에게 지급한다.

사업자 등록증 명의가 틀리거나 없으면 피하자

부동산 및 관련업에 종사하는 분들 말을 너무 신뢰하지 마라

 

고시원 필요경비

월세

전기세

도시가스

식비

화재보험

청소비

인터넷

케이블

 

 

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