1가구 1주택 또는 1가구 2주택 양도소득세 면제조건

양도소득세 개요

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
-양도소득세는 과세대상 부동산 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
-따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

쉬운 해석

부동산이나 토지 등을 사고 나서 팔았을 때 발생한 이익에 대해 부과하는 세금을 의미합니다.
좀 더 쉽게는 너 돈 벌었지 그럼 세금 내야지 라고 생각하셔도 됩니다.
만약 1년 전 5억 원 아파트를 구입한 후 1년 뒤에 10억 원에 팔았다면 5억 원의 양도 차익을 거두게 되며 이 양도차익에 부과하는 세금입니다.

비조정지역

1가구 1 주택의 경우 양도가액이 9억 원 이하인 부동산에 대해서, 2년 이상 보유하였을 때 부동산 거래 시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
일시적으로 1세대 2 주택이 된 경우 종전 주택을 일정 기간 내에 먼저 양도하면 종전 주택의 양도세를 비과세 해주는 제도입니다. 물론 실제 양도가액이 9억 원을 넘는 고가 주택이라면 9억 넘는 부분에 대한 양도세는 내야 되겠죠 주의할 점은 먼저 양도하는 종전 주택이 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하고 있어야 하고 종전 주택과 신규 주택의 취득 기간이 1년 넘게 차이 나야 한다는 겁니다. 다만 양도하는 종전 주택이 2년 보유 거주 요건의 예외에서 설명한 건설임대주택 수용되는 주택 부득이한 사유로 양도하는 1년 이상 거주한 주택인 경우에는 취득 가격이 1년 넘게 차이 나지 않아도 됩니다. 그럼 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족한 종전 주택의 양도세를 비과세 받으려면 종전 주택을 언제까지 팔아야 되는지 알아보겠습니다.
2018년 9.13 2019년 12.16 부동산 대책으로 종 전 주택 처분 기한이 많이 복잡해졌죠 부동산 대책에 따른 개정세법 내용을 반영하여 이해하기 쉽게 세 개의 표로 정리해 봤습니다.
먼저 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 둘 다 비조정 지역인 경우 또는 둘 중 어느 하나라도 비조정 지역인 경우에는 신규 주택을 언제 샀든 상관없이 신규 주택 취득 일롭 터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 됩니다.

 

 

조정지역

다음은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 둘다 조정 지역인 경우인데요. 이경우는 신규 주택을 언제 취득했는지에 따라 종전 주택의 처분 기한이 네 가지로 나눠집니다.

(첫째) 신규 주택을 2018년 9월 13일 이전에 취득한 경우에는 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 됩니다.
(둘째) 신규 주택을 2018년 9월 14일부터 2019녀 12월 16일까지 기간을 취득한 경우에는 신규주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 됩니다.
(셋째) 신규 주택을 2019년 12월 17일 이후에 취득하고 종전 주택을 2020년 2월 11일 이후에 양도하는 경우에는 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고 신규 주택으로 세대 전원이 이사하여 전입신고까지 마쳐야 합니다.

한편 방금 설명드린 세번째 유형은 신규 주택 취득일 현재 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있고 그 임대차 기간 종료일이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우라면 종전 주택을 팔고 신규 주택으로 이사 및 전입 신고까지 1년 이내에 못하겠죠 그래서 이 경우에는 신규 주택 취득일부터 2년을 한 도로 전 소유자와 기존 임차인 간의 신규 주택 취득일 전에 이미 체결되어 있었던 임대차 계약 종료일까지 종전 주택을 팔고 신규 주택으로 전원 이사 및 전입 신고하면 됩니다.

 

신규주택 취득시기에 대한 예외 3가지

(첫째) 신규 주택을 2018년 9월 14일 이후에 취득했다 하더라도 조정 대상 지역에 종전 주택을 보유한 1세대가 신규 주택 분양권을 18년 9월 13일 이전에 취득했거나 신규 주택 또는 신규 주택 분양권을 취득하기 위한 매매계약과 계약금 지급을 2018년 9월 13일 이전에 한 것이 입증되면 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 되고 신규 주택으로 이사 안 가도 됩니다.
(둘째) 신규 주택을 2019년 12월 17일 이후에 취득했다 하더라도 조정 대상 지역에 종전 주택을 보유한 1세대가 신규 주택 분양권을 2018년 9월 14일 부터 19년 12월 16일까지 기간에 취득했거나 신규 주택 또는 신규 주택 분양권을 취득하기 위한 매매 계약과 계약금 지급을 18년 9월 14일부터 19년 12월 16일까지 기간에 한 것이 입증되면 신규 주택 취득일부터 2년 이내에 종전 주택을 팔면 되고 신규 주택으로 이사 안 가도 됩니다.
(셋째) 신규 주택 취득을 현재 종전 주택과 신규 주택이 둘 다 조정 지역인 경우라 하더라도 조정지역 공고일 이전에 신규 주택 분양권을 취득했거나 신규 주택 또는 신규 주택 분양권을 취득하기 위해 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증되는 경우에는 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 되고 신규 주택으로 이사 안 가도 됩니다. 예를 들면 신규 주택을 사는 계약을 하고 계약금 지급할 때에는 비조정 지역이었는데 신규 주택 잔금 내고 취득하는 날 조정 지역이 된 경우가 여기에 해당되겠죠 또한 신규 주택을 취득하는 계약 체결일과 장금 청산일 사이에 종전 주택 소재지가 조정 대상 지역으로 지정된 경우에도 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 되고 신규 주택으로 이사 안 가도 됩니다.

 

결혼, 증여, 합가 등으로 인한 일시적 2 주택의 경우

추가로 각각 1주택 소유자들이 결혼을 하게 되는 경우 2 주택이 될 수 있는데, 이때는 유예기간을 조금 더 가질 수 있습니다. 2 주택 중 하나의 주택을 처분하면 되는데, 혼인신고일을 기준으로 5년 이내에 매매가 이루어질 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 이때에도 매도하려는 주택에서 2년 이상 거주를 한 경우일 때만 적용되는 것이기 때문에, 혼인을 통한 2 주택자가 된 경우에는 어떤 부동산을 처분하는 것이 더 유리한지 확인하셔야 합니다.
증여를 통해서 2주택자가 될 수 있는데, 이때는 3년 이내에 매도가 이루어져야 하며 주택의 가격은 9억 원 이하에 해당되어야 합니다. 동시에 보유기간이 2년 이상인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
끝으로 부모님을 모시기 위해 합가를 하는 경우 두 주택 중 어떤 주택이든지 10년 이내에 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

9억 원 초과 부동산 양도소득세
9억원 이하의 부동산에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 9억 원에 주택을 매수하여 3년 뒤 매도를 하려고 보니 해당 주택의 가격이 11억이 되었다고 가정한다면, 3년 동안 3억이 오른 것인데요 위에서 말씀드렸듯이 9억 원까지만 비과세 적용을 받고, 초과되는 부분에 대해서는 양도소득세가 발생하기 때문에, 양도차익 총 3억 원 중 8억~9억 구간인 1억 원에 대해서는 비과세 혜택을 받게 되며 9억 원 ~11억 원에 대해서는 양도세가 발생합니다.

주택 취득. 양도시기

일시적 1세대 2 주택 비과세 규정을 적용할 때 양도율과 취득일이 중요한데요 우선 일반적인 매매 거래의 경우 대금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날입니다.
재개발 재건축 주택은 재개발, 재건축 전 옛날 주택의 취득일이며 세 번째 재개발, 재건축 주택을 제외한 자기가 건설하는 주택은 사용 승인서 교부일 임시 사용 승인일 사실상 사용일 중 빠른 날입니다.
완성되지 아니한 주택을 취득한 경우 일반 분양 아파트가 대표적인데요 주택이 완성된 날 즉 위의 3번에 따른 날과 대금 청산일 중 늦은 날입니다. 보통은 준공된 이후에 입주 잔금을 치르기 때문에 일반적으로는 분양 대금 완납일로 보시면 됩니다. 다음 상속받은 주택은 상속 등기랑 상관없이 상속 개시일 즉 피상속인이 돌아가신 날이고요 증여받은 주택은 증여 등기 접수일입니다.
마지막으로 자주 물어보시는 질문인데요 일시적 1세대 2 주택 상태에서 종전 주택 자금 받고 양도하는 날에 따른 1 주택을 잠금 치르고 취득한다면 일시적 3 주택이라 비과세가 안될까요?
같은 날 취득과 양도가 동시에 일어나면 종전 주택을 먼저 팔고 다른 1 주택을 나중에 취득한 것을 ㅗ보기 때문에 다른 비과세 요건이 충족된 상태라면 종전 주택 비과세가 가능합니다.