주택임대사업자 등록 세제혜택은 제한적

1. 가입할 수 있는 건가요?

-일단은 계속 유지하는 것으로

-단, 아파트는 여전히 등록 불가

 

7.10 부동산 대책 중~ 2020.7.11 등록 임대사업자 제도 보완 이때 내용과 비슷합니다.

신규 등록자-아파트 등록 불가능

(단, 다가구주택 다세대주택 10년 이상 장기 등록 가능)

 

기존 등록자-4년, 8년 임대의무기간 종료 시 자동 등록 말소되거나 그 이전에도 과태료 없이 등록말소 가능

 

 

2. 등록하면 뭐가 좋나요?

세제 혜택(단, 제한적)

-요건 매우 까다로움

 

단, 세무서 등록은 의무사항

-이때 등록은 지자체 의미

-제대로 된 세제 혜택은 지자체+세무서, 모두해야

 

취   득	보   유	양   도
취득세감면	재산세감면	양도세 중과배제
	종부세 합산배제	고율의 장특공가능(50% 등)

취득세 감면

-신규+공동주택 (주거형 오피스텔, 다세대 등)

-전용 60m 2 이하 (60~85 경우, 20호 이상 등록 필요)

재산세 감면

-전용 85m2 이하

-단, 2호 이상 등록해야

 

종부세 합산배제

-18.9.13 이전 취득해야(이후라면, 조정 지정 전 취득 필)

-임대 개시 당시 기준시가 6억 이하 (수도권 외 3억 이하)

-과세기준일(6/1) 현재 임대-합산배제 신청

-임대료 상한액 준수 (5%)

 

양도세 중과 배제

-18.9/13 이전 취득해야 (이후라면, 조정 지정 전 취득 필)

-임대 개시 당시 기준시가 6억 이하(수도권 외 3억 이하)

-임대료 상한액 준수 (5%)

 

고율의 장 특공(8년 50% 등)

-20.12/31 이전까지 등록

 

임대소득세 감면

임대소득세는 2022년 12월 31일까지의 소득에 대하여 감면됩니다.

임대 개시 당시 공시 가격 6억 이하이며 85m 2 이하 이어야 합니다.

수입 2천만 원 이하 분리과세 인경우 감면이 되는데 종합소득 과세와 선택이 가능합니다.

감면기준은 단기 30% 감면, 장기 75% 감면이 됩니다.

수입 2천만 원 이하 시 분리과세를 하면 필요경비율 60%, 공제금액 400만 원을 적용하기 때문에 임대소득이 1000만 원까지는 소득세가 없습니다.

 

건강보험료 감면 (2021.8.27 현재는 해당사항 없음)

건보료 감면은 수입2천만 원 이하의 분리과세 대상이며 다른 기타소득이 2천만원 이하인 경우 임대소득이 1천만 원~2천만원 사이에 해당하는 분들에게 적용이 됩니다. 

임대소득 1천만원 이하인 경우 소득세가 없기 때문에 건보료 부담도 없습니다.

단기 임대는 40% 감면, 장기임대 80%가 감면되는데 전체 건강보험료에서 감면이 되는 것이 아니라 주택으로 인한 건보료 증가분에서 감면 이 된다고 합니다.

감면대상은 2020년 12월 31일까지 등록하신 분들이며 감면 혜택은 2021년 12월 31일까지 감면이 됩니ㅏ.

 

3. 기존에 등록한 사람은?

세제혜택 요건 준수 여부 확인!

-요건 만족-매도 전략 신중히

-요건 불만족- 일찍 매도하는 것도 방법

*요건은 앞 내용 참고

 

 

임대주택으로 등록하더라도 주택 수가 빠지는 것이 절대 아닙니다.

빠지는 경우는 예외 한 가지 거주주택 비과세 특례 거주주택 빼고 나머지를 전부 다 임대주택으로 등록하시고 그런데 그 임대 주택이 세법에서 말하는 장기임대 주택 요건을 맞춰서 그 경우에 거주주택을 빼는 경우에만 가능하다고 합니다.

 

4. 보증보험

21.8/18 이후 의무가입

-임대인: 임차인-3:1 부담

-단, 담보대출(보증금 포함) 비율이 주택 가격 60% 넘지 말아야 되고

-불이행 시 2천만 원 이하 벌금 또는 2년 이하 징역

-최근 가입 문턱 낮추려는 움직임

 

5. 부기등기

22.6월 부기등기 의무화(기존 사업자 2년 유예)

-임대주택 여부를 등기에 밝히는 제도

-렌트홈 등에서 이미 확인 가능

 

 

6. 명확한 기준 부재?

정부 및 지자체 간 의견 상충

-갱신계약 앞당겨 체결.... 정부 '허용' VS 지자체 '불가'

-부기등기 온라인, 석 달 늦게 시행

-그 외 국세(종부세, 양도세 등) VS 지방세(취득세, 재산세) 차이