1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 완벽정리

안녕하세요 행복입니다. 오늘은 1세대 1 주택 양도소득세 비과세 요건에 대해서 알아보겠습니다.

1세대 1 주택 비과세 규정

1세대 1 주택 비과세 규정은 보유기간과 거주 요건을 갖춰야 함
주택을 취득한 지 2년 이상 보유를 하고 파셔야 비과세가 되는데요. ※취득 당시에 조정 대상 지역에 소재한 주택이라면 나중에 파실 때 2년 보유뿐만 아니라 거주도 2년을 하셔야 비과세를 받으실 수 있습니다.

그런데 많이들 헷갈려하시는 게 거주요건입니다.
내가 취득할 때는 비조정 대상 지역에서 취득을 했는데 나중에 팔 때는 조정 대상 지역이 됐다든지 아니면 살 때는 조정대상지역이었는데 팔 때는 대상 지역에서 해제돼서 비규제 지역이 된 경우 거주 요건이 있느냐 없느냐 헷갈려하시는 분들이 많은데요.
그래서 취득할 때 만약 조정 대상 지역이라면 나중에 조정대상 지역이 해제된 이후에 팔더라도 2년 이상 거주 요건을 반드시 지키셔야 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다. 반대로 내가 취득했을 때 비조정 대상 지역이라면 나중에 팔 때 조정 대상 지역으로 바뀌더라도 거주 요건 없이 비과세를 받으실 수 있습니다.

여기서도 헷갈려하시는 게 주택 매수하기 위해서 계약금을 낼 때 분명히 비조정 대상지역이었는데 잔금을 낼 때 조정 대상 지역으로 바뀌는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 거주 요건 2년을 채워야 될까요?
많은 분들이 계약 당시에 비조정 대상 지역이었으니까 나는 거주요건이 없어라고 생각하고 매도하시는 경우가 있는데 그러면 큰일 납니다. 계약의 비조정 대상 지역이 있어도 잔금 때 조정 대상 지역으로 바뀌었다면 거주 요건이 생기는 거예요. 그래서 이런 경우는 거주하지 않고 팔면 비과세를 받으실 수 없으니까 주의하셔야 됩니다.

그런데 왜 이렇게 계약 당시에 비조정 대상 지역이었으면 거주 요건이 없는 거 아니냐고 물어보시는 분들이 많을까요?
이유가 있는데 그건 거주 요건을 규정하고 있는 소득세법에서 거주 요건을 채우지 않아도 비과세를 해줄 수 있는 몇 가지 예외를 두고 있습니다.
그중 하나가 우리가 계약 당시에 비조정 대상 지역이었는데 그때 마침 우리 전세 대원이 무주택인 경우 주택이 하나도 없는 거죠. 그런 경우에 한해서는 잔금 때 조정 대상 지역이 되었더라도 거주 요건을 적용하지 않는 예외 규정을 두고 있습니다. 그러니까 계약 당시에 비조정 대상 지역이었다고 해서 무조건 거주권이 없는 게 아니고 계약금을 지급할 당시 전세 대원이 무주택인 경우 그런 경우만 예외적으로 거주 요건을 적용하지 않는다는 점 기억하셔야 됩니다.

1세대 1 주택 비과세(보유 및 거주 기간 예외 사유)

만약에 분양권 같은 경우에는 어떻게 될까요?
분양권은 분양권을 취득할 때는 비조정 대상 지역이었는데 잔금을 치를 때 그러니까 입주 잔금을 치를 때 조정 대상 지역으로 바뀌었다 이 경우에도 분양권을 취득해서 계약금을 낼 그 당시에 무주택자였다면 몇 년이 지난 후에 조정 대상 지역에서 입주 잔금을 치르더라도 거주 요건이 없습니다.


만약에 내가 비 조정 지역일 때 계약금 1차분을 냈다면?
그런데 2차분 계약금을 완납하기 전에 조정 대상 지역으로 바뀐 경우 이런 경우에는 거주 요건이 있을까요? 없을까요? 유권 해석에서 계약금 지급이란 계약금을 완납한 걸 말한다라고 해요. 그러니까 계약금 1차 분만 내신 분들은 거주 요건이 새로 생기시는 거고요. 조정 대상 지역으로 바뀌기 전에 계약금을 완납하신 분들만 거주 요건이 없다고 생각하시면 됩니다.
그러면 세무서에서는 조정대상 지역이 지정되기 전에 계약을 했는지 아니면 저를 어떻게 확인할까요?
우리가 계약서를 나중에 바꿔서 쓸 수도 있기 때문에 세무서에서는 계약서만 가지고 보는 게 아니라 그 날짜에 계약금을 입금했다는 금융증빙 은행 이체 내역 이런 것들까지 확인해서 거주 요건 없이 비과세를 처리를 해줍니다.

분양권을 계약할 때 우리가 무주택 세대였고 비조정 대상 지역이었는데 조정대상지역으로 바뀐 이후 부부간의 분양권을 서로 증여한 1/2 증여하든지 전체 지분을 증여할 경우에는 거주 요건이 새로 생기는 거냐?
그렇지 않습니다. 1세대 1 주택은 세대 개념이기 때문에 부부간의 분양권을 증여하더라도 이런 거주 요건이 새로 생기는 건 아니고 최초 계약 당시 시점을 기준으로 무주택자가 되고 계약금을 지급했으면 그 이후에 분양권 증여와 상관없이 거주 요건은 없다고 생각하시면 됩니다.


Q&A

2017.5.1	2017.6.10	2017.8.3	2019.8.12	2020.6.10
A분양권 당첨(서울)	B주택 취득(서울)	8월 3일 취득부터 1세대 1주택 거주요건 적용	B주택 양도	A분양권 잔금
전 세대원 무주택자				아파트로 취득

위의 표에서 처럼 2019년 8월 12일 주택을 팔게 되면 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택이기 때문에 거주요건 없음 / 2년 보유 만으로도 비과세 혜택 받을 수 있습니다. (1세대 1 주택으로 거주요건 없이 비과세 혜택 적용)

A분양권은요?
2020년 이전에 취득한 분양권은 양도소득세에서 주택수에 포함 X 되지 않습니다.

A분양권 잔금(아파트로 취득) / 비과세 적용받기 위해서는?
거주 없이 2년 이상 보유(비과세 적용)

※전 세대원 무주택자인 상태로 2020년 이전에 취득한 분양권은 분양권 상태에서 주택으로 간주하지 않기 때문에 2년 거주요건이 없습니다.

주택 임대사업자

1세대 1 주택 비과세 거주요건 면제 혜택 / ※2019.12.16 대책 이후에 등록한 임대사업자 제외※
2019.12.16 이전에 주택 임대사업자로 등록했다면?
2019년 12월 16일까지 등록 신청하고 등록은 17일 이후에 됐더라도 거주 요건 면제 혜택 적용!

임대의무 기간 끝나기 전에 임대사업자 자진말소 가능한 사업자 조건
▶ 단기 임대주택
▶ 아파트 장기 임대주택
임대의무기간이 끝나기 전 임차인 동의 얻으면 자진말소 가능
자진말소 한 임대사업자도 양도 시: 거주요건 없이 비과세 적용 가능!

2019.6.10	2019.12.16	2021.9(현재)
단기 임대주택 등록	12.16 부동산대책 임대등록제도 보완	2년 경과

자진 말소하고 주택을 양도한다면? 단, 또 다른 주택을 소유하지 않은 경우
거주요건 없이 비과세 혜택 적용!

1세대 1 주택 비과세 규정 금액 한도

1세대 1주택 비과세 한도(양도가격기준)
9억원 이하	세금없음
9억원 초과	9억 초과하는 부분에대한 세금 (비율적으로계산)

(예시)
5억에 집을 샀는데 현재 10억이 돼서 이 집을 되팔 경우 얼마를 과세해야 될까요? 양도차익 5억
9억 초과분은 비율적으로 계산? 10억에서 9억을 초과하는 1억 즉, 1/10을 과세한다.
양도차익 5억 X1/10 = 5천만 원