임대사업자 임대보증보험 전면 가입 의무화 안내

임대사업자 모두 임대보증보험 가입 의무화
2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금
보증 심사 가입 완화
전체 보증료 75% 집주인 나머지 25% 임차인

안녕하세요 오늘은 임대사업자 임대보증보험 전면 가입 의무화 내용의 대해 알아보겠습니다.
2021년 8월 18일부터 시행되는 임대보증보험은 임대사업자라면 누구나 가입하셔야 됩니다. 먼저 임대사업자 내용의 대해 간단하게 알아보고 이어가겠습니다.

임대사업자

공공 주택사업자가 아닌 자로서 1개 이상의 민간임대주택을 취득하여 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 특별자치시장. 특별자치도 지사. 시장. 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 등록을 한 자를 말합니다.
임대사업자는 임대기간 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 공공지원 민간임대주택의 경우는 주거 지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급하여야 하고, 장기일반 민간임대주택 및 단기 민간임대주택의 경우는 임대사업자가 정한 기준에 따라 공급하여야 한다.
임대사업자 의무기간은 10년이며, 임대사업자 의무기간 중에는 등록 임대주택을 임대하지 않는 행위 또는 무단으로 양도할 수 없습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정안

1. 단기임대 , 아파트 매입형 장기일반 임대 폐지
2. 법 시행 이후 단기에서 장기로 전환 불가
3. 폐지되는 등록 임대주택 종류에 대해 임대의무기간 경과 시 자동 말소
4. 폐지되는 종류에 대해 임대의무기간 내 자발적 등록말소 기회를 부여하되 유지 중인 계약이 있는 경우 임차인 동의 필요
5. 신규등록주택에 대해 8년에서 10년으로 임대의무기간 연장
6. 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화하되, 기존 등록 주택은 1년간 시행 유예
7. 신규 등록 시 지자체장의 등록거부 가능 사유
-해당 주택의 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란한 경우
-해당 주택이 도시 및 주거환경정비법 제2조 제2호에 따른 정비사업(재개발, 재건축, 주거환경사업) 또는 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모 주택정비사업(자율 주택정비, 가로주택정비, 소규모 재건축사업)으로 인한 임대의무기간 내 멸실 우려가 있는 경우
8. 임대주택의 권리관계를 거짓이나 부정한 방법으로 제공하거나 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생한 경우 시장, 군수, 구청장이 임대사업자의 등록을 직권 말소할 수 있도록 함
10. 임대차 계약 시 임대사업자가 임차인에게 세금 체납 여부와 선순위 보증금 현황 등의 정보를 제공하도록 의무 부여

가입절차

1. 임대보증금 보증보험 가입을 합니다.
2. 등록 임대주택 재지를 관할하는 지자체 및 렌트홈으로 보증서 사본을 제출합니다.
3. 보증서 사본을 받은 지자체는 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 사본을 보관합니다.
4. 임대 사업자는 세입자 입주 즉시 보증서와 보증약관 사본을 임차인에게 전달해야 합니다.
5. 임대 사업자는 보증 가입을 해지하거나 변경하게 되었을 때 그 여부를 세입자에게 알려줘야 합니다.

가입대상

-신규 사업자: 등록 임대주택 임대차 계약 체결 시 즉시 가입
-기존(20.08.18 이전 임대등록) 사업자: 21.8.18 이후 임대차 계약 체결 건

*임대차 계약 개시일이 아닌 체결일 기준이며, 유예기간 이후 변경되는 계약
(임차인, 임대료, 임대기간 등)은 보증보험의 가입 대상
-민간건설임대 및 분양주택을 우선 공급받아 임대하는 매입임대는 사용검사를 받은 날부터 임대의무기간 종료일까지 보증보험 가입

*사용검사 이전일지라도 임차인을 모집한 경우 보증보험 가입의무가 발생하므로 이때에는 보증보험에 가입해야 함(법 제49조 제4항 제1호)

가입기관: 주택도시 보증 공사(HUG), SGI서울보증

보증대상: 임대보증금 전액 및 임대보증금 일부 금액
-(일부 보증) 일정한 요건을 모두 충족하는 경우 담보권 설정금액+보증금-주택 가격 60%를 보증대상액으로 할 수 있고, 해당 보증대상액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됨

일정한 요건
1. 근저당권 세대별 분리(다가구주택 제외)
2. 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류. 가입류. 가처분 등의 해소
3. 전세권 설정 요건(임차인이 전세권 설정을 요구하지 않음에 대한 동의서 첨부)을 모두 갖춘 경우

보증심사 가입 시 완화되는 공시 가격 적용비율

구분	공동주택	단독주택
9억원 미만	130▶150	170▶190
9억~15억원 미만	130▶140	160▶180
15억원이상	120▶130	150▶160

기존 예) 시세 9억 - 공시 가격 70% 가정 = 6.3억X130% = 8.19억 일 때 전세가 8.2억 / 8.19억X100=100%▲넘어가게 되고 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

변경 예) 시세 9억 - 공시 가격 70% 가정 = 6.3억X150% = 9.45억 일 때 전세가 8.2억 / 9.45억X100=86% 가입 가능

전체 보증료 75% 집주인 부담 나머지 25% 임차인 부담 그나마 다행인 건 처음에는 감정평가서를 받아야 됐는데 지금은 기준시가로 변경되었습니다.