1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건

최종 1 주택 규정이란?

(예) 저는 2 주택자입니다. 그중 집 한 채를 팔게 되면 1 주택이 아니기 때문에 세금을 내야 하나요?

1 주택을 팔아서 세금을 내면 1세대 1 주택자가 되겠죠?

그 이후에 곧바로 집을 바로 팔면 비과세가 될까요?

작년까지는 바로 팔아도 비과세 가능했습니다. 하지만 올해부터는 최종 1 주택 규정 적용

 

주택A	주택B
2주택자였던 사람이 주택B를 팔고 세금을 내면
주택A는 B주택을 판 날부터 비과세 보유기간 산정 새로 시작 2021년 1월 1일부터 시행

2021년 1월 1일 기준 1 주택자는 주택을 취득했던 날부터 보유&거주기간 산정

 

거주요건이 있는 주택은 거주요건도 다시 산정 하나요?

세법(비과세를 위한 거주요건은 보유기간 중 거주기간으로 산정한다.)

 

최종 1 주택 규정상 보유기간을 최종 1 주택이 된 날부터 산정하며 거주기간도 다시 채워야 하나요?

기획재정부 유권해석 (2021년 1월 14일)

보유기간을 최종 1 주택이 1 주택이 된 날부터 다시 산정하게 되면 거주요건도 최종 1 주택이 된 날부터 다시 차여한다.

 

조정대상지역에서 취득한 주택은 비과세 받기 훨씬 어려워짐

최종 1 주택이 되면 보유기간뿐만 아니라 거주기간도 리셋된다.

 

2021년 2월 17일 소득세법 시행령 개정

개정 전 최종 1 주택 규정은?

다주택자가 1 주택만 남기고 다른 주택을 모두 양도한 경우, 최종 1 주택이 된 날부터 보유기간 산정

개정 후 최종 1 주택 규정은?

다주택자가 1 주택만 남기고 다른 주택을 모두 처분한 경우, 최종 1 주택이 된 날부터 보유기간 산정

EX) 양도, 증여, 용도변경

 

예시) 2 주택자였는데 그중 1채를 나와 별도 세대인 자녀에게 2021년 2월 17일 이후에 증여했다면?

증여한 날부터 다시 2년 보유&거주해야 비과세 혜택 적용

 

예시) 2 주택자였는데 그중 1채를 2021년 2월 17일 이후 멸실시켰다면?

최종 1 주택 규정 적용 X

 

1세대 1 주택 / 양도세 9억 원 까지 비과세

예시) 21억짜리 고가주택을 팔 때 1세대 1 주택자는 세금계산을 어떻게 할까요?

 

1세대 1 주택자가 장기 보유&거주한 집은 양도차익이 매우 커도 세금이 굉장히 적습니다.

장기보유 특별공제 때문! (1세대 1 주택자에게는 장기보유 특별공제율을 많이 줍니다.)

 

장기보유 특별공제란?

3년 이상 보유▶6% 공제

1년 증가할 때마다 2% 증가

최대 15년 보유하면 30%까지 공제 (양도차익에서 30% 차감 후 세금계산)

1세대 1 주택자가 10년 이상 보유&거주한 주택은 장기보유 특별공제율이 무려 80%

 

2020년 기준 장기보유 특별공제

거주기간 2년 이상이라면 보유기간에 따라서 1년에 8%씩 10년 보유하면 80% 공제

 

2021년 기준 장기보유 특별공제

보유기간&거주기간 따로 적용 보유기간 1년에 4% 거주기간 1년에 4% = 8% 공제율 적용

10년 보유(40%)+10년 거주(40%) = 최대 80% 공제율 적용

 

예시) 4년 거주하고 8년 보유한 집을 1세대 1 주택자가 팔 때 장기보유 특별공제율은?

거주기간 4년 X 4% = 16%

보유기간 8년 X 4% = 32%

                          = 총 48% 공제

 

장기보유 특별공제를 많이 받으려는 고가주택 보유자들은 거주를 길게 해야만 하는 상황

 

 

예시) 10년 전 10억으로 구매한 주택을 거주 2년, 보유 10년 한 후에 올해 20억에 양도할 때 내야 할 양도세는 얼마 일가요?

9억원 초과되는 부분만 양도세 계산
10억 (전체양도차익)	11억(9억 초과분) ------------------- 20억(양도금액)
=5억 5천만원(과세대상 양도차익)

=5억 5천만 원(과세대상 양도차익) / 4억 5천만 원은 비과세

거주 2년 X 4% = 8%

보유 10년 X 4% = 40%

총 장기보유 특별공제 = 48%

5억 5천만 원 X 48/100

(과세대상 양도차익)

=2억 6천400만 원 (장기보유 특별공제)

 

2억 8천600만 원 을 일반세율로 과세하면? (38% 2억 이하 일반세율)

(장기보유 특별공제 제외한 차액)

양도세는? 9천7백16만 3천 원(지방세 10% 포함)